調整区域の土地

市街化調整区域の土地を購入する
市街化調整区域を買う場合は、住宅建築について様々な問題があります。

なお、市街化調整区域の「農地」を買う場合の注意点は、
<農地を買う場合>のページ
を参照してください。

<<市街化調整区域の土地を買う場合の注意点>>
TOP-01 市街化調整区域での、市街化でも土地を購入すること自体についてはほとんど同じです。調整区域だから購入できないということはありません。
ただし、農地の場合に市街化区域では農業委員会への届出でよいのですが、調整区域の場合許可か要るということだけが違うといっていいでしょう。

問題は「住宅建築ができる土地かどうか」です。

調整区域は、市街化を抑制する区域ですので、原則的には許可がないと住宅建築はできません。
許可が取得できる土地かどうかを十分に確認しなければなりません。

市街化調整区域に建築できるもの(その1、許可が必要ないもの)
  • 診療所や病院
市街化調整区域に建築できるもの(その2、許可が必要なもの)
 許可を取れば、何でもたちます。・・・あたりまえですネ
 ではどんなものが、市街化調整区域で許可されるのでしょうか
<<住宅建築を目的として、市街化調整区域の土地を買う場合>>
  • 建築の許可は、その土地に出るのではなく、「申請者」に許可されています。
  • 既存宅地の許可がおりている土地の場合でも、その名義を変更する申請(都市計画法施行規定第60条の申請)を行い、その証明がおりてから、建築確認申請の上、建築することができるのです。
  • 単に既存宅地の要件があるという土地の場合、既存宅地の申請を、買主の名前で行い、それがおりてから建築になります。(すでに平成13年の5月、既存宅地制度はなくなっていますが、既存宅地である証明が降りていれば、平成18年5月17日までの着工を条件に建築することが出来ます。(←重要)
  • 10年居住者特例(既存集落内の自己用住宅)の場合も、建築許可(都市計画法の申請)がおりてからの、建築になります。
  • ですから、その「許可」なり「証明」がおりてから、お金を払うという契約にするほうが安心です。

市街化調整区域の土地を買って、サービス業で許可を取って、実際は住宅で使う・・・。相談されることは良くあります。
この方法は違法ですが、過去にはそうしてる人がいることも事実です。不可能ではありません。しかし問題も多くあります。
(問題点)

  • 住宅ローンが使えない。・・・許可が住宅ではないのですから当然です。土地も融資が出ません。現金でできる人または本当にその商売をやる人で、金融機関が融資をokしない限り、現実性がありません。
  • 将来売却する場合、買う人も住宅ローンは利用できませんから売りにくい・・・財産価値が低い・・・という事態が予想されます。
  • 建築中に、関係官庁に発見された場合、工事をストップさせられたりして、完成できない危険がある。・・・調整区域の場合、周辺からの注目も高く、農業委員会や建築指導課への問い合わせも多いのです。
  • 建築会社も違法行為になりますから、請負ってくれる業者が少ない。・・・まともなところで建築できない。

市街化調整区域の住宅建築の場合、宅建業者だけではなく、建築士に相談するほうが安心です。業者は知識として知っているだけですが、建築士は、実際に許可申請などを行っていますので、そうしたほうがいいでしょう。

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