中古マンション

マンション購入について
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マンションの1室を購入する場合、土地の購入や中古住宅の購入と、少し違うことがあります。

  • 区分所有権という法律があり、それに基づいた契約が必要です。
  • 建物の広さについて、普通の住宅と違う測り方になります。
  • 管理費や、修繕積立金など、購入後毎月支払わなければならない費用があります。
  • 建替えや大規模修繕などについて、管理組合などが関係します。
  • その他、登記簿も少し違いますので、各々説明していきます。
<<マンション購入の意味>>
  まず、マンションの1室を購入するということは、具体的にはどういうことなのでしょうか。
  • 部屋の内部は、自分のものです。・・・所有権があり、自由に使用したり、人に貸して家賃をもらうことができます。
  • エレベーターや廊下は、誰のものになるでしょうか。・・・これは共用部分といって、マンションの各部屋の所有者の「共有」になります。共用部分は、入り口や、エレベーター、廊下、管理人室、屋上などです。またバルコニーやベランダも共用部分です。(ベランダやバルコニーは、火災の際の避難通路になっています。自由に所有者が使用し、避難の妨げになるようなものをおかれては困るので、共用部分になっているのです。)
マンションの所有権の概要
自分のもの 共有物
部屋の内側 部屋の壁
エレベーターや廊下
ベランダ・バルコニー・屋上
土地
管理人の部屋や受付
駐車場や駐輪場
ごみ捨て場
庭・・・などなど

このように、マンションを購入するということは、部屋を自由に使用・収益できる権利(単独の所有権)と、共用部分を共同利用できる権利(共有の所有権)を購入することになります。

  • お隣との壁を、自由に削ったりされると困ります。また、隣同士の2部屋を買った人が、壁を壊したりして、建物本体の強度に重大な損傷を与えても、大変です。ですから、部屋の所有権は、壁の内側の面積だけになります。壁は単独の所有権から除外されます。

そして、管理組合があり、管理費と、修繕積立金を徴収されます。これは、拒否することはできません。組合の総会などでは、マンションの運営(利用規定や修理。管理など)について話し合いが行われ、所有面積に応じた議決権があります。・・・議決権は、区分所有法と管理規約で決まっていて、普通のことは面積と人数の過半数、重要なことは2/3、3/4などと決まっています。

  • 土地も共有になります。しかし、敷地権の登記というものがあり、建物の区分所有者(部屋の所有者)が自動的に土地の共有者になるように登記されている場合がほとんどです。
  • 修繕や大規模修繕、立替などが将来発生し、修繕積立金で足りなければ、各々が負担します。しかし、大きなマンションですと、話し合いがまとまらなかったりします。
  • 一方、普通の住宅から見ると、耐用年数は長く(50年以上)、特に築10年くらいの中古マンションと、同じくらいの年数の木造住宅を比較すると、2倍以上になります。
<<マンション購入の注意点>>
  売買契約書は、「区分所有権用」を使います。
  • 土地の権利・・・普通は敷地権登記されていますが、土浦のホーユーパレスのように、地上権(借地権)のところもあります。借地権の場合建物がなくなった時点で、再度の借地契約更新ができるかどうかが問題になります。土地の所有権の場合、多少なりとも土地が残ります。
  • 管理組合に確認して、修繕積立金と、管理費の滞納がないかどうか調べましょう。・・・重要
  • 建物の広さについて、広告では壁の中心で測った面積(占有面積といいます)で表示しますが、登記上は壁の内側での面積になります。・・・登記面積のほうが狭くなります。
  • 共用部分の使用については、管理規約などがありますので、事前に十分確認しましょう。
  • ペットも問題になります。
  • 自転車や駐車場も共用部分に置くわけですから、利用規定があります。
  • 管理人がいるマンションとそうでないマンションがあります。管理人は管理費の中からその費用が支出されていますので、管理費は高くなりますが、清掃や、メンテナンスはよくなります。
  • オートロックも、安心感があります。かぎを持っていない人が、部屋の玄関まで入ってこれないので、さまざまな勧誘を断るのに便利ですし、防犯上も安心感があります。
  • お隣になる部屋、上下の部屋の評判は、事前に住民の方に聞いたほうがいいと思います。ひどく宗教の勧誘をされて困ったとか、悪い人ではないが、毎日部屋に上がりこまれて大変だったなどということも聞きます。
  • 建物の方位は重要です。西向きの部屋は夏とても暑い。東向きの部屋は冬寒い。最高なのは東南角部屋です。角部屋は採光もよく、風通しもいいので少し高くなります。
  • 固定資産税は、耐用年数が長い分だけ、古くなってもあまり下がりません。
  • 火災保険料は、木造より相当安くなります。
<<登記簿について>>
 
  • 普通、登記簿謄本を取りますが、マンションの場合「登記事項要約書・登記簿抄本」をとります。
  • 謄本(全部事項証明書)を取ると、マンション全部の・・・全部屋の登記簿になってしまい、お金もかかりますし他の部屋のことは関係ないのですから、その部屋の登記だけを表示する「抄本」をとります。
  • 敷地権のところに、7,695.00㎡、共有持分652348分の15649などと書いてありますが、これが土地地の権利です。
  • 建物の面積は、壁の内側での面積が表示されています。

マンション購入についての法的な説明は複雑ですので、正確に知りたい方はそのつどご質問ください。
肝心なことは、マンションは「部屋の所有権と、共用部分の共有持分を購入すること」であり、土地の権利は「借地権の場合もある」こと、そして「管理費や修繕積立金の延滞の有無と、管理規定の確認」が大切であることを、ご理解ください。

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