土地選定の注意

土地選定について

「土地を探し、注文住宅を建築する」そのためにはまず
土地を購入
しなければなりません。

当社は、不動産業・設計事務所の登録免許を取得していますので、総合的な見地から、お客様一人一人の土地探しについてアドバイスいたします。

いかに多くを語っても説明不足にはなると思いますが、ご参考になれば幸いです。

<<1、まず予算>>
TOP-01 資金計画無しで土地の選定を始めても、優良物件があったとき決断ができません。良物件はすぐ売れてしまいます。
  • 土地購入予算は、次の資金計画から総額で計算しなければなりません。
  • しかし、何事もパーフェクトというわけにはいきません。土地に合わせて建物を考えるといった姿勢もないと(大幅に建物予算を縮小しては困りますが、ある程度は・・・。
  • 土地の予算は、有利な土地が出たときに決断できるよう、ある程度はばを持って「○○万円〜○○万円」と決めておくべきです。
<<2.資金計画>>
buz003 マイホーム建築には、土地代金、購入諸経費(建築代金、消費税、登記費用)、建物代金、諸雑費(地鎮祭・上棟式・近隣挨拶費用など)、融資費用(印紙代・保証料・保険料・抵当権設定費用など)、引越し費用(家具購入・・・新品が欲しくなります・カーテン類などの購入・引越し運賃・引越しそば?)、税金など多岐にわたる費用がいります。概算で計算し、土地にどのくらいの予算をかけるのかを決めなければなりません。
建物の予算は、●マイホーム建築の知識の中にありますので、参照してください。
資金計画を立案するためには、どのくらい銀行や住宅金融公庫から借り入れられるかを知らなければなりません。
融資見込み額は当社ですぐに計算できますのでお申し付けください。(年収・現在の借り入れ・月々の支払い額などがわかれば、融資見込み額と月々の返済額が計算できます。)

諸経費も含めた概算の予算と、無理のない返済計画を作りましょう。
土地購入に関する諸経費は一般的に次のとおりです。

  • 土地代金(土地代金には消費税はかかりません。)
  • 仲介手数料・・・不動産業者に対する手数料です。売買金額が400万円以上の場合、売買金額×3%+6万円+その消費税8%です。間に入った業者が1社の場合でも3社の場合でも金額は変わりません。
  • 登記費用(登録免許税)・・・所有権移転の際の登録免許税(法務局に払う手数料のようなもの)。固定資産税算定の不動産評価額の1%。
  • 登記費用(司法書士手数料)・・・登記を依頼する司法書士の手数料です。概ね7万円〜10万円。
  • 融資費用(保証料)・・・連帯保証人をつけない(大多数がそうしています。)場合の、保証協会への費用。融資額1000万円あたり25年ローンで15万円から30万円くらい。・・・最近無料という銀行も出てきました。
  • 融資費用(融資手数料)・・・金融機関に支払う手数料。5万円くらい。
  • 融資費用(団体信用保険料)・・・生命保険料です。金融機関によっては、負担してくれる(払わなくても良い)所も多くあります。
  • 融資費用(抵当権設定費用)・・・抵当権を設定するための費用です。10万円〜30万円
  • 収入印紙代・・・売買契約や融資契約の際に必要です。合計4万円くらい
<<3.土地の条件>>
予算が決まったら、土地の条件を考えます。通勤、通学、生活利便、5年後・10年後・20年後・・・、子供の年齢、親の年齢などを考慮した将来設計、多くの条件を考え、予算に合った地域・広さなどを決定します。 TOP-01
広さ・・・茨城県南地域の場合、自家用車は2台以上が一般的ですから、4ldkの住宅+駐車場で、最低限約180㎡(55坪)位は必要だと思われます。しかし実際には土地の形や道路の方位(南道路・東道路など)によってはもう少し狭い土地でも大丈夫な場合もありますので、個々の物件によって判断します。二世帯住宅をご検討の方は75坪以上欲しいところです。
  ※1㎡は、0.3025坪です。㎡数を坪に換算するには0.3025をかけます。
  • 上下水道・ガス
  • 道路方位・ロケーション(雰囲気?)
  • 用途地域(後から隣にコンビニができたら・・・用途地域はここをクリック
  • 学校区(教育委員会に確認しましょう)・商店街・通勤経路・実家の場所(遠いほうが・・・?)

様々な条件を書き出しておきましょう。

<<4.上水道について>>
物件は、上水道完備のものばかりではありません。水道が引き込めない土地もあります。 top-house
  • 水道が前面道路に敷設されていない場合、井戸を掘削します。
  • 井戸というと、不潔なイメージをお持ちの方もいらっしゃいますが、現在はすべて「深井戸」です。概ね50m〜100mの深さの井戸です。
  • 掘削後には水質の検査をおすすめします。(水質の検査は管轄の保健所で)
  • 昔の井戸を想像される方もいますが、現在の井戸は管を地中に入れていく方法で掘られます。(絶対に人は落ちません。)ポンプも水中ポンプです。
  • どうしても心配な方には、滅菌器・浄水器などを井戸の二次側に取り付けることもできます。水質検査結果で判断しましょう。
  • 井戸掘削の費用は、概ね1mあたり8千円以下+ポンプ代25万円位ではないかと思います。
  • 将来の水道代金との比較では、井戸のほうが安いといわれる方も多く、水質も井戸のほうがよいと判断されている方もいますので、上水道完備にこだわらず土地を探す考え方もあります。
<<5.下水道について>>
下水の処理にはいくつかの方法があります。本下水が全面道路に敷設されているのが、最もよいのですが実際にはu字溝・集中浄化槽・設備無しなどの土地もあります。
  • 本下水・・・汚水・生活雑排水を直接放流できます。
  • u字溝・・・合併浄化槽を宅地内に敷設します。合併浄化槽は汚水・生活雑排水を微生物の力で無臭透明な水に変えます。この水をu字溝に放流しますから、住宅内では本下水とまったく同様ですし、匂いや汚染の心配もありません。また費用の一部は市町村の補助が受けられます。(予算がいっぱいになったら締め切り)浄化槽の敷設費用は、住宅の面積により異なりますが、合併浄化槽本体と工事費を含め60万円前後位でしょうか。土地代金がそれ以上安い場合は検討に値すると思います。
  • u字溝のなかには、流末が接続されていない場合があります。市町村などが敷設した場合は問題ありませんが、私設の場合など放流できないu字溝もありますので売買契約前には確認が必要です。
  • 設備無し・・・下水設備がない場合は、前記の合併浄化槽を敷設しそこから出た水を蒸発発散槽で処理します。蒸発発散槽は水が空気中に蒸発するのを助け、一部の水は地中に浸透させます。合併浄化槽から出た汚水は比較的きれいです。宅地内処理といっても、汚水を合併浄化槽で処理した後の汚水を蒸発・浸透させるわけですから、昔の「汲み取り式」のようなことはありません。住宅内では本下水とまったく同じ水洗式です。費用は合併浄化槽の費用に同額を加算した程度かと思います。

下水処理は「本下水」にこしたことはありませんが、設備なしのところは土地も安いことが多いのですから、参考の上ご判断ください。

<<6.ガスについて>>
ガスは「都市ガス」か「プロパンガス」です。一部の団地では「集中プロパン」方式の場所もあります。都市ガスの地域のほうが少ないのですが、プロパンと都市ガスの違いを説明します。
  • 都市ガスはガス供給会社が常時供給してくれますので、ボンベの交換などの必要がありません。また外観的にもガスボンベがありませんので優れています。
  • 一方、プロパンはボンベを2本から4本設置しなければなりませんので、設置場所によっては外観を損なう場合もあります。
  • しかし、最近は、ボンベとプロパンガス会社が電話回線でつながっていて、いちいち電話しなくても自動的にボンベを交換してくれるようになりました。またボンベの切り替えも自動になっていますので、都市ガスと比較しても利用上の支障はありません。
  • 住宅建築の際の設備工事費は、圧倒的にプロパンガスのほうが安いというメリットもあります。(実際の工事費は同じ程度なのですが、プロパンの場合ガス会社が設備工事費用を補助している。)
  • なお、毎月発生するガス料金は、1立方メートルあたりの単価は都市ガスのほうが安いのですが、カロリーはプロパンのほうが高いので大きな違いはないという現状です。
<<7.道路について・・・接道義務>>
建築基準法は、「道路に2m以上接していない敷地には建築できない」と定めています。
  • 一見道路だが、建築基準法上認められる道路でない場合もあります。
  • 私道が有る場合、その私道が「路地状敷地」の扱いになるか、「位置指定道路」になっているかで条件が異なります。
  • 路地状敷地の場合、長さが20m未満の場合、幅員2m以上が必要です。20m以上40m未満の場合は幅員3m以上です。40m以上の長さの場合、幅員4mが必要です。
  • 位置指定道路の場合、建築基準法上は公道と同じ扱いになります。したがって、私道であっても通行に支障のあるようなもの(例えば杭や塀)を作れないことになっています。
  • 位置指定道路は、市または県の建築指導課が認定し、その際位置指定道路の番号を付けています。
  • 少しでも不安があれば、市町村の建築指導課か設計士に確認したほうがよいでしょう。
<<道路について・・・セットバック>>
image302 建築基準法は、道路は4m以上の幅員がなければ建築できないことになっています。しかし現実には4m未満の道路も多く、その場合は「セットバック」という方法がとられます。
  • 4m未満の幅員の道路に接して建築する場合、原則としてその道路の中心線から2mまでの部分は道路とみなし、建物はもちろん門・塀なども設置できません。このように実際の境界線より下がった位置を道路境界線とみなすことを「セットバック」といいます。
  • 道路の両側がセットバックすれば、道路が4m以上の幅員になるからです。
  • ただし、道路の向い側が水路などでセットバックできない場合、道路の向い側から4mの位置まで後退しなければならないこともあります。
  • セットバック部分は、自分の敷地なのに何も利用できませんので、差し引いた面積で考えなければなりません。
  • このような道路を二項道路と呼んでいます。
<<9.道路について・・・方位>>
道路が、敷地から見てどの方位にあるかは、土地の選定において重要な問題です。よく南道路・東南角地がよいといわれます。各々のメリットとデメリットを上げますので参考にしていただければと思います。
  • 南道路・・・陽当りがよい(但し80坪近くある土地の場合あまり問題にしなくてもよいのではないかと思います。)門扉から玄関までの通路に面積がとられ、庭が少なくなる。上下水道設備の距離が長くなる。(水周り設備は建物の北側に多い)
  • 東道路・・・南側に駐車場が配置できるので、陽当りが確保できる。朝日が入りやすい。
  • 西道路・・・南側に駐車場が配置できるので、陽当りが確保できる。西日が入りやすい。
  • 北道路・・・道路間口が広くないと北側に駐車場を配置せざるを得ないので、陽当りの確保が難しい。上下水道設備の距離が短く費用を軽減できる。庭が道路から見られない。
  • 角地・・・角から5m以内に駐車場を作れない場合も有り配置が制限されることがある。しかし一般に陽当りが確保しやすく配置も自由度が高い。
    実際には東西南北の境界線の長さなどによって北道路でも陽当りが確保できる場合も有り一概には言えません。
  • 土地を購入しようとする場合どの位置に住宅を建て、駐車場をどこに配置し、庭がどのくらいできるのか必ず想定するようにしましょう。
<<10.道路について・・・その他>>
道路は広いほうがいいと思われますが、通行が激しい広い道路より通行の少ない道路のほうが騒音の問題もありませんし安全です。
  • 道路より低い土地の場合、土盛りしなければなりません。土盛りに応じ土留めの必要もありますのでその費用を含めて考えましょう。
  • 予定道路というものがあります。都市計画で将来道路にする予定がある土地ということです。何十年も先の予定の場合もありますから必ずしも建築に不適格ではありませんが、市町村にある「都市計画図」などで、よく確認する必要があります。木造2階建てなどhs許可されます。
  • 通勤通学路になっている道路の場合、プライバシーが確保できるかどうかも検討課題です。
<<11.陽当りについて>>
陽当りがいいかどうかの判断は、南側の建物からの影がどのくらいの位置に来るかによると思います。
image554
  • 冬至(太陽が1年中で最も低い位置に来る日)の正午の影は、茨城県ではその高さの2倍弱くらいです。したがって南側建物軒高の2倍の位置に影が来ると考えてよいでしょう。
  • 一般の2階建て住宅の場合、軒高は約6mですので、12mの位置に影が来ると考えます。
  • 住宅の1階の窓は地面から1.5m以上は高い位置にありますので、南側建物から9m(12m-1.5mの2倍)離れた位置に住宅を建てれば、陽当りは確保できます。
  • 2階の陽当りは3.5m位はなれていれば、冬至の日でも普通の窓から太陽光が入ります。
  • 実際には、南側全部が建物の場合は少なく、まったく日があたらない敷地はほとんどありません。また太陽が低い時期は短いので、あまりこだわりすぎてもいけません。
<<12.用途地域について>>
市街化区域の場合、用途地域が定められています。
  • 用途地域の定めは、建築物の用途だけでなく、建ぺい率・容積率・建物の高さ・斜線制限などの制限もあり重要です。
  • 「どのような建物を建てられるか」だけでなく「隣にどんな建物が建てられるのか」という視点も大切です。
  • 市街化調整区域の場合、別途ページを開設していますので参考にしてください。
  • 用途地域以外に、防火地域・準防火地域に指定されている場合、耐火構造住宅にしなければならず建築コストは上がります。
  • 一度、都市計画図をご覧になってはいかがでしょうか。当社にもございますのでコピーいたします。
  • 文教地区などの指定もありますので、店舗兼住宅や店舗検討の方はご注意ください。
  • 用途地域の制限は●ここをクリックしてください。
<<13.住宅の一般的な高さについて>>
陽当りや、用途地域の高さ制限で建物の高さが問題になります。建物は設計によりどのようにもできますが、一般的な高さについて説明します。
  • 1階軒高=3.30m、2階軒高=6.10m、3階軒高=9.90m
  • 2階建ての建物の高さ=7.00m〜8.50m
  • 3階建ての場合、陸屋根(屋根が水平に見えるもの)=9.40m、3階部分が屋根裏の場合=10.00m弱、普通の3階建て=11.00m〜12.50m
  • 市街化調整区域や、低層住居専用地域では、10m以上の建物は建築できませんから、3階建ての場合、陸屋根にするか小屋組にしなければならない場合がほとんどです。
<<14.徒歩の計算>>
不動産の広告で、駅まで徒歩○○分と表示してある場合、「1分80m」の計算で表示することになっています。しかし自分で必ず確認したほうが良いと思います。直線の道は近く感じますし、曲がりくねった道は遠くに感じます。
<<15.地盤について>>
土地の地盤は建築コストに大きな影響を与えます。
  • もともと山だった場所を切り開いて宅地にした場合と、沼を埋め立てた場合では地耐力に圧倒的な差があります。(当然?)
  • jr土浦駅周辺や牛久沼周辺は地盤が軟弱ですから、「コンクリート杭打設・二重配筋・べた基礎」といった工法が必要です。田の埋立地も同様です。
  • jr荒川沖駅周辺は地盤が良好です。
  • つくば市は、特に軟弱な地盤の地域は少ないのですが、個々に確認したほうがいいでしょう。
  • 登記簿謄本で昔の地目を確認する方法も有効です。
  • 7万円以内の費用で、地耐力調査(スウェーデンサウンディング方式)ができますが、周辺状況や地元の方からの情報も有効でしょう。
  • べた基礎の費用は1階床面積×8千円/㎡の加算、杭打設は長さ本数によってまちまちです。
  • 少なくとも、地盤が軟弱でないかどうか確認し、軟弱地盤の場合どの程度の費用加算が必要かを勘案して決めましょう。
jio-i_sintiku01_07地盤調査
<<16.地形と測量図について>>
業界(?)では「ぢがた」と読みます。土地の形のことです。同じ面積でも、正方形・長方形と三角では有効面積が違います。もちろん、長方形・正方形が良いのですが、必ずしもそういった土地ばかりではありません。住宅と駐車場と庭の配置が重要です。有効に使えるのであれば・・・。配置を考える際に、正確な地形をどうやって調べるかを説明します。
  • 登記所(法務局)には、地形を調べる方法として「公図」と「地積測量図」があります。
  • 土地の地番が分かれば、誰でも閲覧できますし、コピーも取れます。(閲覧またはコピー・・・500円)
  • 土地の地番というのは、住所とは違う場合もありますので、不動産業者に確認してください。(住所は、土浦市荒川沖東2-8-2、地番は土浦市荒川沖東3364-5などとなっていいる場合があります。)
  • 法務局では、すべて地番で管理されています。
  • 「公図」の縮尺は場所によって、1/500と1/600があります。
  • 1/500の公図は「国土調査」に基づいたものですから、地形も広さもほぼ正確です。市町村役場に行けば国土調査結果を閲覧できます。
  • 1/600の公図は単に隣地との位置関係がわかるだけですので、地形が実際と一致していない場合も多くあります。
  • 地積測量図は、測量士によって測量し登記していますので信頼性の高い資料です。
  • しかしすべての土地に測量図があるわけではありません。
  • 1/500の公図も、地積測量図もない場合、自分で計る以外に方法はありません。三角形に分岐し各辺の長さを測ります。その結果があれば当社のcad(建築設計用コンピューター)で再現できます。
  • 買いたい土地だが、地形と配置とを確認したいとおっしゃるお客様も多く、当社では無償でご協力いたしております。
<<17.土地の広さについて>>
土地は広いほどいい・・・後から買い足すことは困難ですから、広いに越したことはありません。しかし皆さん予算があります。土地が50坪から60坪に増えた場合、約20%増とお考えでしょうか。私は、庭が10坪増えた(2倍になった)と考えます。

自分の必要な土地の広さを知っている方は、土地購入の達人なのです。

  • 建物を建てる場合、建物の周りに敷地が必要ですし、駐車場も必要です。
  • 一般的な4ldk(メーターモジュール)112㎡・33.88坪の場合の必要な土地の広さを解説します。
  • 建物部分、  56㎡(8m×7m)
  • 建物の周り  54㎡(建物周辺1.5mの空き地)
  • 駐車場2台  36㎡(6m×6m)
  • 門扉・通路  10㎡
  • 庭      25㎡(5m×5m)
  • 合計     181㎡=54.75坪
  • この計画があれば、幅11m(建物幅8m+両脇1.5mづつ)以上の土地で55坪以上の土地を探すことになります。
  • 土地探しの際、このような計画を立案されてはいかがでしょうか。
<<18.土地を購入するということについて>>
土地の選定は土地購入の第1歩です。
土地は一生の財産ともいえます。慎重さが必要です。しかしあまりにも慎重になりすぎては、優良物件を他の人に譲ることになります。

では、どうしたらよいか・・・信頼できる宅地建物業者を探すことです。

  • 仲介手数料は、売主と直接契約しない限りどこに頼んでも同額です。
  • 自分の希望をよく聞いてくれる業者が良いと思います。物件を押し付けるような業者は避けるべきです。
  • 現在は、業者は仲介が大部分です。業者から買うのではなく、売主からの購入の手続きと「交渉」の代行、そして保証、これが仲介です。あなたの立場にたった交渉をしてくれる業者を探しましょう。
  • そんな出会いの相手が、当社であればこの上ない喜びです。

(2336)