農地購入の注意

農地を買う場合の注意点

農地の売買は、農地転用の許可(市街化区域では農地転用の届出)がなければ、できません。所有権移転登記も受け付けてくれません。

農地を買う場合の注意点は次のとおりです。

  • 土地登記簿の「地目」が「畑」、「田」となっているものは農地です。「山林」、や「雑種地」、「宅地」などは農地ではありません。
  • 市街化調整区域の農地売買は、農地転用許可が必要です。
  • 市街化区域の農地売買は、農地転用届出が必要です。
  • 売買契約書に、「許可がおりない場合白紙撤回」、「届出が受理されない場合白紙撤回」の条文を必ず入れてください。
  • 農地転用許可や、届出は、その土地におりるのではなく、その当事者におります。人が変われば改めて取り直しです。

ここで説明するのは、一般の方(農家の登録がされていない方)が、住宅などの建築を目的として、農地を買う場合のことを説明します。(農地を農地として買う場合などは、別の法令があります。)

<<売買契約書に入れなければならない条文例>>
<市街化調整区域の農地の場合>・・・農地転用許可が取得できない場合、本契約は解除される。解除された場合売主は受領せる金員の全額を無利息で買主に返還しなければならない。

<市街化区域の農地の場合>・・・農地転用届出が受理されない場合、本契約は解除される。解除された場合売主は受領せる金員の全額を無利息で買主に返還しなければならない。

<<市街化調整区域の農地転用>>
TOP-01 市街化調整区域の農地転用で、住宅建築の場合、農地転用が許可される条件は、既存宅地(h13・5で廃止)、10年居住者特例(正式には既存集落内の自己用住宅)、区域指定御制度などがあり、その許可(都市計画法上の開発許可)と一緒に申請し、同時に許可されます。(期間は、通常2ヶ月前後かかります。)
  • この許可を取り、住宅を建築した後で、地目を宅地に変更します。
  • 土地のままでは、農地転用許可がおりても宅地には、地目変更できません。・・・登記は現況主義ですので、たとえ許可がおりていても、現況が宅地(住宅が建築されている土地)でなければ地目変更できないのです。
  • よく、「宅地に地目変更してから、売買契約を交わしたい。」という方がいますが、これは不可能です。「宅地にしてもいいですよ。」という許可を取得して売買することになります。

地目が宅地であったからといって、住宅建築ができるということでもありません。
分家住宅で建築された土地の地目は宅地ですが、普通の方が買っても、住宅建築はできません。(特例で許可される場合もありますが・・・。)

  • 市街化調整区域の住宅建築は、あくまで、建築主(住宅を建てる人・・・普通は土地の買主)の名義で、建築許可や開発許可を受けなければならないのです。
  • ただし、売主などの名義で「既存宅地の許可」が取得されているような場合、その名義変更だけで建築できます。(都市計画法施行規定60条証明が必要)
  • 農地転用許可と、開発許可がセットであることを、覚えてください。
  • なお、許可には費用がかかります。(普通20万円以上、事情によっては100万円)。売主が負担するのか、買主が負担するのか、契約で明確にしておかなければなりません。

【注意事項】・・・調整区域の農地のなかには、農用地や農業振興地区に指定されている場所もあり、その場合にはその除外に数ヶ月かかる場合があります。詳しくは市町村の農業委員会に問い合わせます。

<<市街化区域の農地転用>>
市街化区域は、農地法第5条1項3号で、「届出」をしなければならないとされています。
  • 実際には、届出を行い、届出が受理された証明書を登記申請書類に添付しなければ、所有権移転登記は受理されません。
  • 期間は、7日前後です
  • 費用は、申請書につける地図と謄本の代金と、農業委員会に支払う500円です。届出書を作成する費用を取る業者もいますが、5万円以内です。(行政書士の団体では、宅建業者がその費用を取ることは違法であるといっています。)

以上の通り、市街化区域の農地については」、単に届出をするだけですから、問題なく所有権移転を受けられます。

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