競売物件

競売物件・・・よくききますが、どんな内容かご説明いたします。
<<競売とは>>
まず、競売(きょうばい・けいばい・・・と読みます)とはいったいどのようなことなのでしょう。

一言で言えば、裁判所が売り出している不動産で、入札をして購入できるものです。
どうして競売にかかるかといえば、債務不履行があり、債権者(たいていは銀行などですが)が競売の申し立てをするからです。

よく勘違いされる方がいるのですが、銀行から借金をすると、抵当に入れます。不動産の抵当権は登記されます。
借金を払わないと、その不動産は銀行にとられるのではなく、裁判所が売り出し、その代金を銀行はお金でもらうというシステムになっているのです。

そうやって売り出されたものを競売物件といいます。
 
これ以外に「関東財務局が」売り出している入札物件があります。これは、税金を払う代わりに不動産を引き渡した(物納といいます)というものです。同じように入札で売り出します。特徴としてはほとんどが土地であり、中古などの建物が乗っていないことなどです。
<<競売物件の特徴>>
  【金額が安い】:市場価格よりも結構安く出ています。安いには安い理由があります。
【抵当権や差し押さえなどは完全に抹消してくれる】:裁判所がやるのですから安心です。
【条件はつけられない】:ありのまま現況で買うしかありません。
【住宅ローンが使いにくい】:方法はありますが・・・
<<なぜやすいのか>>
  最大の理由は、一般の方がなかなか手を出しにくいのですから、買って売ろうとする業者などが、入札します。
彼らは利益を見込みますから、当然に安い金額になります。

もうひとつの事情は、特に建物がある場合、中を見ることができないということです。

一部の内覧実施物件を除き,敷地内に入ったり建物の中に入って物件を確認することはできません。競売に付されても,現在の所有者に所有権があるからです。

中を見ることができないわけですから、当然に不安要素が増えます。その分だけ安くなるということです。
特に建物付きが安くかえます。一般に3割程度安く評価されています。

 
 <<手続き>>
まず、新聞とか裁判所とか、あるいは、http://bit.sikkou.jp/などで、物件を探します。
気になる物件があったら、裁判所に出向き、三点セット(「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」)を閲覧します。
「物件明細書」 物件の権利関係,例えば,建物に占有者がいる場合で,買い受けた人がそのまま引き継がなければならない賃借権などの権利があるかどうか等が記載されています。また,物件買受け後,占有者に対して引渡命令が発令されるかどうかも物件明細書の記載から判断します。
「現況調査報告書」 執行官が物件の現況を調査した報告書です。現況のほか,占有者の氏名や占有権原等が記載され,物件の写真も添付されています。
「評価書」 裁判所の選任する評価人が,当該物件の価格を算定したものです。物件の価格のほか,周囲の環境の概要,行政上の規制等が記載され,周辺の地図や物件の図面も添付されています。
一般に一割程度を保証金として持参し、入札します。
一番高く金額を提示した人が落札できます。落札されなければ、保証金は返ってきます。落札すれば、代金の一部に充当されます。

 

 

 < 一般的な 競売の流れ >

 住宅ローンの滞納をしますと個人信用情報センターへ登録されます。
俗に言うブラックリストへの登録です住宅ローンの滞納が始まると金融機関等から郵便、電話での督促が来ます。金融機関によっては「このまま延滞が続きますと競売などの法的手続きを取ります。」という内容の督促状が送られて来る。
滞納期間が3ヶ月以上経過すると金融機関は「事故」とみなし、住宅ローンの融資した金融機関では個人信用情報センターに住宅ローンの延滞という理由での登録申請を行う。

( 期限の利益の喪失 )
代位弁済 全額一括返済を求める通知住宅ローンの延滞が3ヶ月~6ヶ月以上続くと住宅ローンの融資した金融機関等より以後ローンの分割払いが出来なくなる旨を知らせる通知が来る。 これを「期限の利益の喪失」といいます。

住宅ローンの契約時に、ローン保証会社との契約をしていれば保証会社から金融機関に代わり返済した旨とその返済した額の一括返済を求める通知が来る。 これを「代位弁済」といいます。

 そして、この通知にも、「支払いがなければ、競売を含む法的手続きを取ります。」という内容が記載されていることがあります。 通知が来ても債務者から特に連絡をしない限り保証会社からは連絡は有りません。 また、毎月の支払額に目処が付いた事を伝えても対応はしてくれません。方法としては、残金を一括で返済するか、競売になるのを待つか、もしくは任意での売却を不動産業者に依頼をして自宅を処分するということになります。

( 競売開始決定通 )

競売にかけられたことを意味します代位弁済の通知後、債務者側から支払いもしくは処分方法のアクションを起こさない限り債権者は裁判所に対して競売によって、法的に処分する手続きを入ります。

その後、裁判所から「競売開始決定の通知」が送られてきます。この通知が来てもローンの残債の一括返済で競売を取り下げることや債権者との話し合いで任意での売却に切り替えることは可能です。

( 裁判所から )
執行官の訪問競売通知を受け取ってから約2ヶ月後物件内部の調査と写真撮影”競売開始決定の通知”後、裁判所より執行官が訪問、物件調査をします。 

執行官が調査後に不動産鑑定士によって物件調査書を作成します。  この調査書を作成するために物件内部の調査と写真撮影をします。

期間入札の通知競売通知を受け取ってから約4ヶ月後期間入札の通知および売却基準価格の公表がされます。

( 期間入札の公示競売通知を受け取ってから約6ヶ月後 )
執行官が来てから約4ヶ月後実務的にみて任意売却の申請が出来るのはここまで、現実の問題として任意売却に切替ることが出来るのは期間入札の公示前後までです。

この時点で、契約が完了または、決済の見込みが立っていなければ、任意売却に応じてくれる債権者・抵当権者は希です。

( 入札期日競売通知 )
執行官が来てから約5ヶ月後購入者が既に存在していて、なおかつ現金の用意が出来ている場合には、この時点でも任意売却を認めてくれる債権者もおります。 その際には裁判費用等の負担も求められます。
開札日入札された結果が出る日、、論的にはこの開札の前日までであれば、競売を取り下げることが出来るとなってはおりますが、現実的には、この時点で任意売却に応じてくれる債権者は皆無でしょう。

( 売却許可決定競売通知 )
執行官が来てから約6ヶ月後競売落札額の通知期間入札が終了。 競売落札者からの競売落札額の入金確認が出来ますと債務者に裁判所から、執行抗告といって競売落札の額と異議の有無についての通知があります。

( 所有権移転競売通知 )
執行官が来てから約6ヶ月後落札者の代金納付が確認されますと、物件の所有権移転が認められます。 所有権の移転が完了と同時に債務者の家は、債務者の所有物では無くなります。 所有権移転後にお住まいになられている場合には不法占拠者となります。

 

 

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