売買契約書のサンプル

土地売買契約書のサンプルと解説
TOP-02 売買契約は、非常に大切です。宅地建物取引業では、契約前に重要事項説明を行わなければならないと定められていますので、契約について分からないところは、その際、宅建主任者に聞き、納得して契約しましょう。
<<確認が大切です。>>
契約書の書式は様々ですが、最低限、下記のような内容になっているはずです。気になる点は、業者に任せる、といった態度ではなく、「業者だからわかるように説明するのが当然」といった態度で業者に確認し、必要であれば条文を変更したり、特約条項に追加してもらいましょう。
<<契約は双方対等です。>>
契約は売主・買主対等ですから、自分の都合ばかりでなく、相手があることも考慮しなければなりません。特に注意して欲しい点は次の2点です。
(同時履行の原則)

所有権の取得と代金支払いは同時です。所有権移転手続きが完了し、権利書ができてからお金を払うといったことはできません。お金を払うときに所有権移転登記申請を行うことになっています。申請から権利書完成までは1週間程度日数が必要です。しかし、移転申請した時点で自分の名義に登記上なっているわけですから、権利書ができてからお金を払うといったことはできません。

抵当権がついている場合、お金を払うときには、抹消を完了しておいて欲しいという方がいます。お気持ちは分かるのですが、抵当権をつけている会社(多くは銀行などです。)も、お金ももらわないのに抹消はできません。これも、支払いと抹消を同時に行います。代金を払うと同時に抵当権抹消書類をもらい、所有権移転申請と同時に、抹消の申請も行うことになっています。

(売主買主対等)

手付金にしても損害賠償予約(違約金)にしても、其の定めは両者対等です。
一方的に有利な契約は望めません。

<<土地売買契約書(サンプルと解説)>>
売買契約書に書かれること、書かなければならないこと。
  双方の合意内容と、民法などの法令と異なる部分が記載されます。

法律で決まっていることは契約書にかかれる必要はありません。
お互いで決めること・・・売買の金額や物件、そして条件を契約書に書く・・・そういう観点で契約書を見ましょう。

民法などで決まっていることは、そのホトンドが任意規定といって、「当事者が契約で定めなかった場合に、このようになります」と言う決まりです。
民法と違う決まり事を契約するから、契約書に書く・・・ということです。

「法律で決まっていることを書く」と勘違いされている方も多いのですが・・・。

条文
 

売主  日村総司 と買主 甲斐武雄 は、この条項により売主が所有する末尾表示物件(以下売買物件という)の売買契約を締結する。

第1条 売買代金は、金、16,000,000円とする。(実測の結果面積増減があっても、金額の変更は行わない。)

土地の面積が、実測によって相当違いそうな場合(特に少なくなりそうな場合)は、「実測売買とし、増減があった場合は、1㎡当たり○○円で清算する。」と言う条文にする場合もあります。

第2条 買主は、この契約と同時に手付金として金2,000,000円也.を、売主に支払う。手付金は売買代金に充当する。

法的には手付金は、いくらでもいいのですが、売主が不動産業者の場合、売買金額の20%以内とされています。相手が不動産業者でなくとも、それ以内が妥当だと思われます。
手付金を売買代金に充当する旨の、契約条文は、必ず入れてください。民法では手付金は、売買代金に充当することになっていません。

なお最近は手付解除の時期を設定する契約が増えています。民法上は「相手方が履行着手するまで」が期限なのですが、分かりにくい、買主に不利などの批判もあり、対等に「○月○日まで」とする方法です。

第3条 中間金はない。

普通、中間金は支払いません。しかし手付金が少ない場合、売主が支払ってくれるよう申し入れる場合もあります。契約締結までには支払条件は明確にしなければなりません。

第4条 売買代金残金、14,000,000円也.は、平成 年  月  日所有権移転登記手続完了と同時に買主より売主に支払うものとする。この支払いにより所有権は移転するものとする。

所有権移転の時期は、お金を払い、所有権移転登記を行ったときとするのが普通です。あたりまえと思われるかもしれませんが、民法では、代金の支払いや所有権移転登記のときに所有権が移転する規定にはなっていません。この条文は必ず必要です。代金の支払いと所有権移転のときと所有権移転登記を行なう日を同じにすることが、トラブル防止になります。

第5条 所有権移転の登録税および登記手続に要する費用は買主の負担とする。

普通このようにします。この条文が無い場合、諸費用は売主・買主の折半です。
登記費用は司法書士に確認すれば見積もりが出ます。

第6条 売主は売買物件について地上権、賃借権、抵当権、その他形式の如何を問わず所有権移転の完全行使を阻害する第三者の権利があるときは所有権移転登記申請までにこれらの権利を抹消して、境界杭を施設し完全なる所有権を買主に移転しなければならない。土地の地積は、登記簿によるものとする。

抵当権などについては必ず抹消しなければならない契約にしましょう。
実測売買にする場合は「登記簿」ではなく「実測」となります。

第7条 売買物件に賦課される租税公課その他の賦課金は所有権移転登記完了の前日までの分は売主がこれを負担し、それ以降は買主がこれを負担する。

租税公課とは、税金のことです。固定資産税と都市計画税などについての定めです。この税金は、その年の1月1日現在の所有者が全額支払うことになっていますので1月1日現在の所有者である売主に、引渡し日以降の分を支払うことになります。(起算日は4月ではなく1月です。)

第8条 本契約地内の樹木、庭石、門、塀その他附帯造作一切は契約時の姿のまま之を保存し、売買物件の所有権移転と同時に買主の所有に帰するものとする。

お客様の中には、土地は売ったが樹木まで売っていないなどといって、契約後に地面を掘っている方がいますが、地面に定着しているものは、土地の付属物として扱われますので、やってはいけないことです。逆に買主が、これは不要だから除去して欲しいという場合、特約条項に記載します。

第9条 売主または買主のいずれか一方がこの契約に違反したときは、相手方は催告の上この契約を解除できる。買主の違約によって契約を解除されたときは、手付金は売主において之を没収し買主に返還する義務を負わない。売主の違約によって契約を解除されたときは売主は手付金の倍額を買主に支払わなければならない。

相手が契約違反しても、即契約解除はできません。相手に必要な期限を定め履行するよう督促し、それでも履行しない場合に契約解除になります。
この契約では、損害賠償の予約がこの条文になりますので、売主が契約不履行の場合手付倍返し、買主の契約不履行の場合は手付金没収という契約になっています。

これ以外に、損害賠償予約として、売買金額の20%となっている契約もあります。この場合は、相手方の契約の着手(契約を履行するための行為・・・たとえば売主が土地を分筆したとか、造成したとか、買主がローンを申し込み代金決済日にすべて用意して待っていたのに相手がこなかったなど)がある以前は、手付倍返し・手付放棄、履行着手以降は以降は代金の20%が損害賠償になるという形です。双方対等の問題ですのでどちらがいいとはいえません。
手付解除の時期を定めた場合、それ以降はこの違約金を支払わないと、契約は解除できません。

第10条 売買物件が、本契約期間中に天災地変、不可抗力のため滅失するか、或いは著しく毀損した場合、売主は前記手付金および中間金をそのまま買主に返還して本契約を解除しなければならない。

この条文も入っていないと困ります。民法では、壊れても燃えてしまっても、全額払って買わなければならない・・・とされています。(不可解だと思いますがそう決まっています。その代わり、契約後どんなに相場が値上がりしても支払いを増やせとはいえないという理屈のようです。)ですから、この条文が入っていないと、万一地震などで、土地が崩れてしまったなどの場合に大変なことになります。

第11条 所有権移転登記申請に際し買主の都合により登記名義人を自己または他の者の名義にすることは任意とする。

土地を夫婦などで共有する方もいらっしゃいますが、それは契約してから考えていい事にしています。(ただし農地転用がある場合は、名義を変えると転用許可・届の出しなおしになります)

第12条 売主買主双方は本契約と同時に取引業者に対し規定の報酬額の半額を支払い残額は登記申請完了のときに支払うものとする。売主または買主のいずれかが本契約の解除または不履行の場合特約のない限り違約金を取得した者が仲介手数料の残額を取引業者に支払うものとする。

特約条項(イ) 次の各号のいずれかひとつに該当した場合、本契約は解除される。解除されたとき売主は買主に対し受領せる金員の全額をそのまま返還しなければならない。
 1 .  買主の責に帰す以外の事由で買主が金融機関の融資借り入れ不能となった場合。

いわゆるローン条項です。融資が受けられない場合、支払った金額全額を返金してもらい契約解除できる条文です。ローン利用の方は必ず入れなければならない条文です。

特約条項(ロ) 上記以外の特約条項はなし。

様々な特約はここに書くことになります。良くある文例を少し挙げておきます。
農地の場合(市街化区域)】
「本契約は、農地転用届が受理されなかった場合、解除され、売主は無利息で受領済み金員を直ちに返還しなければならない。」
【農地の場合(調整区域)】
「本契約は農地転用許可が取得できない場合、解除され、売主は無利息で受領済み金員を直ちに返還しなければならない。」
【造成や聖地などを行なう条件の場合】
「売主は、自己の負担と責任で別紙の造成工事を行なった上で本物件を引き渡すものとする。」

この契約を証するため本契約書弐通を作成し、売主、買主、各自記名捺印の上、各壱通を保持する。

平成○○年○月○○日

売主、住所・記名・捺印

買主、住所・記名・捺印

仲介者、住所・記名・捺印

宅地建物取引主任者。、記名・捺印

物件の表示 (地番)茨城県○○市○○町1234-5 (地目)宅地  (地積)678.90㎡

契約本人同士は当然ですが、仲介業者と、宅地建物取引主任者も必ず記名捺印することになっています。これを行わない業者は相当怪しいです。(違法行為です。)

 

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