重要事項説明書

TOP-02 重要事項説明は、非常に重要です。宅地建物取引業では、「必ず、契約の前に。」「宅建主任者が。」「文書と口頭の両方で。」説明しなければならないと定めています。

この内容に不備があり、建物が建てられないといった事態が生じた場合、不動産業者が責任をとらなければならない場合もあります。

充分説明を受けてください。

<<重要事項説明書には、次のような事項が記載されています。>> 

  • 関係する、不動産業者の住所・社名・代表者名・免許番号や、説明する宅建主任者の名前など
  • 土地の内容と、登記簿に記載されている事項
  • 売主の住所氏名
  • 都市計画法・建築基準法上、どんな建築物が建てられるのか
  • その他の法令上の制限(農地法・宅地造成法・国土法その他)
  • 契約の内容と、解除するときの処置・損害賠償予約など
  • 渡した手付金を保全するかどうか
  • 宅建業者が供託している保証金の供託方法など

宅建主任者が、宅建主任者証を提示し、一つ一つ読み上げ、説明してくれます。この説明を省略しようとしたり、おざなりな説明の業者は「要注意」です。宅建主任者証も必ず確認しましょう。
十分納得してから、重要事項説明書に記名捺印してください。

それでは、一つ一つの内容を解説します。(様式は様々ですが、このような内容のものが多いと思います.)

サンプル・・・pdfファイル  (当事者)

●誰が説明するの? 宅地建物取引主任者(国家資格)が行ないます。
●誰に説明するの? 法律的には買主です。最近は売主の確認も求める書式が増えてはいます。
●いつ説明するの? 法的には売買契約「以前」であることだけが求められています。
概ね売買契約の直前が多いと思います。
※事前に案をもらい確認することを、お勧めします。

(業者の表示)

業者名・住所・代表など この取引に関わる【宅建業者】全員が表示されます。
免許番号・免許年月日など 詳しくは、ここで解説しています。
主任者名、番号など 詳しくは、ここで解説しています。
取引の態様 売主:文字通りその不動産の売主、契約当事者です。
媒介:仲介と言う意味です。
代理:売主の代理人として取引に関わると言う意味です。
供託所に関する事項 宅建業者は、不動産取引のさい、業者の責任で消費者が不利益を蒙った場合の賠償に備え、1,000万円を供託するか、それを保証する協会に加入しています。
その説明です。

(売主の表示)

売主 実際の売買の当事者を書きます。登記名義人と異なる、あるいは住所が違う場合があります。
 住所がちがうなどは、登記したあと、住所変更をしたのですが、登記まで変更していないだけですので、所有権移転登記の際一緒に変更登記申請も行われます。
 売主の名義が、謄本と違う取引も少なくはありません。その場合、登記名義人と売主との間で売買契約などが成立していないと契約が確かなものになりません。(売主が不動産業者の場合、契約や予約などが無いと違法取引になります。)登記簿上の所有者と売主との間の契約書などの書類を確認しましょう。

(不動産の表示)

土地の表示 購入する物件と同じかどうか確認しましょう。
権利の種類が【所有権】でない場合、注意しましょう。
地番 登記簿の解説に詳しくありますの。
建物の表示 現に建物がある場合で、古屋・倉庫など無価値なものについて、売買対象としない人がいますが、これは後に大変な問題になる場合があります。未登記でも解体予定なら代金支払いまでに解体する必要があります。未登記だが解体しないなら、登記して買い取りましょう。
登記がある場合はかならずここに記入し売買対象とするか、代金支払いまでに解体し、滅失登記を義務付けましょう。

(不動産に直接関係する事項」)

登記簿記載事項 登記簿の解説に詳しくありますの
借地権 借地に関しては別途解説します。
第三者占有 賃貸中の物件を賃貸する目的で買う場合以外、占有者の排除は代金支払い時までに行なうと言う契約をしましょう。

(都市計画法のなど制限)

都市計画法
建築基準法上の制限
問題は、住宅建築が可能かどうかということと、隣りにどんなものが建つ可能性があるかというところです。用途地域・その他の地域地区のところで説明を受けてください。
 開発行為の許可の必要性が「要」となっている場合、許可費用の負担は売主か買主かを明確にしてもらいましょう。
 市街化調整区域の場合、開発許可が必要ですが、どんな要件(例外)によって建築が可能であるかを、確認しなければなりません。(10年居住者特例・既存宅地・分家住宅など)
 その中で、旧宅造法により建築可という場合があります。これは、土浦の烏山団地などがそうですが、宅地造成法による開発でできた団地だが、市街化区域に指定されていないところがあるということです。この場合、まったく問題ないのですが、団地内の一部だけ建築できないといったこともあるので、事前に市町村の建築指導課に確認しておくことをお勧めします。

 道路等の都市計画事業による制限という項目は、都市計画図を確認すると分かりますが、土地の上に、将来道路が通る計画などが無いかどうかということです。

建物の高さ制限 絶対高さ制限・斜線制限・日影規制などがあります。
その他の建築制限 敷地の面積制限という項目は必ずチェックしてください。これは最低○○㎡以上の敷地面積がないと、建築ができないということです。登記簿の面積がそれ以上であっても。、セットバックや実測の結果、敷地面積が小さいということも考えられます。また、将来、土地を2つに分けて貸したり売ったりする計画がある方も、確認してください。
敷地と道路の関係 道路の確認は、非常に大切です。建築基準法では、道路に2m以上接していない土地は建築できないことになっています。また、4m未満の幅員の道路の場合、セットバックし、道路中心線から2mのところまで、境界を後退しなければならないという制度もあります。
 道路のように見えても、実際は建築基準法で認める道路ではないといった場合もあります。これも市町村の建築指導課に事前に確認したほうがいいと思います。

(都計法、建基法以外の制限

農地法 詳しくはここで解説しています。
それ以外の法令制限 個別に説明を受けましょう。
区画整理事業法 ポイントは三つです。
「後に土地が収用され、あるいは減歩によって小さくならないか」、「精算金など金銭が後に発生しないか」「今すぐ建築できるか」
私道負担 私道は、路地状敷地(敷地延長)と位置指定道路があります。路地状敷地の場合、その部分も売買に含まれていないと困ります。
位置指定道路の場合、所有権が無くとも、その位置指定道路を通行できます。

(設備)

上下水・ガス設備 給排水、ガスは、この項目で説明されます。前面道路に入っているだけなのか、宅地内まで引き込んであるのかで、建築費用が違いますので充分説明を受けましょう。

(取引条件)

代金 間違いないか確認しましょう。
代金以外に授受される金額など 手付金の額などが記載されています。手付金は「売買代金に充当する」と記載されていないと、充当されないことになっています(民法)。ですから代金以外に授受される金額の欄に手付金が書いてあるのです。必ず、手付金は売買代金に充当される旨表示してもらってください。
固定資産税・都市計画税などの分担は、通常1/1起算です。
契約解除事項 契約解除事項は、契約書を確認しながら説明を受けてください。特にローン条項は重要です。
損害賠償 手付解除を出来なくなった以降は、この金額が損害賠償金額となります。(売主買主対等に同額です)
手付保全
預り金保全
業者が売主である場合
「未完成物件の場合・・・受領する手付金・中間金等が代金の5%以下であり、かつ1,000万円以下である場合。」
「完成物件の場合・・・受領する手付金・中間金等が代金の10%以下であり、かつ1,000万円以下である場合。」
以外は保全が業法で義務付けられ提案す。
金銭の貸借 ローン特約を確認してください。
なお「斡旋」とはいわゆる提携ローンなどのことです。
割賦販売 住宅ローンはこの対象ではありません。
添付書類など よく説明を受けてください。

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