定期借地権

<<定期借地権>>
TOP-01 最近、定期借地権付の新築住宅という広告が載っています。

「定期借地権」というのは、新借地借家法によって定められた新しい借地の形です。簡単にいいますと、一般定期借地権は、50年以上の期間を定めた借地で、契約満了のときに更新できない・・・必ず返還する借地の形です。

新築住宅の土地の権利は普通「所有権」ですが、定期借地権つきの新築住宅の場合、土地の権利が「一般定期借地権」になっているのです。

<<定期借地権のメリット>>
  最大のメリットは、価格が安いことです。通常住宅の価格に、保証金が加算された金額が広告されています。
保証金は土地代金と比べると相当安く(10%前後)なっていますので、つくば市中心部で4500万円くらいする新築住宅が3000万円以下で購入できるということになります。
そして、50年間は確実に使用できます。
<<定期借地権のデメリット>>
  あくまで借地ですから、期間満了と同時に返還しなければなりません。
<<定期借地権について>>
 
  • 地代(年間の固定資産税程度)がかかりますが、それは所有権でも同じですのであまり気にしなくともよいと思います。
  • 定期借地権は、売買の対象ですから、第三者に売却したり相続することができます。この場合地主の承諾は一切必要ありません。
  • 建物は自分のものですから、きちんと所有権の登記がされます。
  • 地主としては、50年間保証金を運用できる点が、最大のメリットです。そして確実に孫の代には土地が返還される点、貸している間は何もしなくていい点などが、地主としてのメリットでしょう。
  • 法的には、45年目に住宅が滅失し、建替えた場合どうなるかなど、はっきりしない部分もあります。判例が出るのは45年後です。
  • ただし、50年間確実に使用でき、しかもよい場所が安く確保できるのだから、少しの不安はあってもメリットのほうが大きいと考える方が多いのも事実です。
<<その他の借地権>>
  借地権には、旧法に基づいた借地権や、新借地借家法に基づいた通常の借地権があります。

また定期借地権にも、営業用の(たとえば店舗や事務所を建築するため20年くらい貸す)定期借地権などがあります。

借地権にも、土地の登記簿に登記する地上権と、建物を登記すると発生する賃借権などがあり法的には相当複雑です。

旧借地借家法での契約は、更新しても旧借地借家法が適用されます。

新借地借家法は新たに契約した場合のみの適用になりますので、すでに借地契約を締結している方が、次の更新から新借地借家法の適用を受けたいといってもできません。

借地について、旧法は非常に複雑で、借りたほうの権利が強すぎるため、わかりやすく公平な制度として新借地借家法ができました。その中でも、この「一般定期借地権」の制度は、住宅を欲しい方にとって、わかりやすくメリットの多い制度といえると思います。

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