ローン情報

住宅ローンについて
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よくお客様に、「くらぐらい借りられるの?」、「どこがいの?」と聞かれます。

これがまことに困ったご質問で、お客様の属性とか将来の経済動向の見込みによって左右されますからなんともお答えのしようがありません。

しかし、イントというものはご存知のほうがよいかと思います。

ここでお話しさせていただくのは、一的なものですので、最終的には金融機関に確認していただかなくてはなりませんが、融資のシステムをご理解いただければと思います。

住宅ローンについて

各金融機関の金利
は様々です。

住宅ローンを借りようとする場合、普通の銀行(例えば常陽銀行や関東つくば銀行)・東京の銀行(?変な言い方ですが、みずほ銀行やufj銀行などのことです。)・労働金庫・信用金庫や信用組合・農協・住宅金融公庫・年金などいろいろあります。(茨城県地区以外の方は少々事情が違うと思いますのでご容赦ください。)

金融機関によって、借りられる金額と、金利や諸条件がちがいます。諸経費が100万円近くちがうといった場合もあります。A銀行では融資を断られたが、B銀行ではOKということもあります。

rogo[1] 住宅金融公庫のページに詳しく説明しています。
 
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筑波銀行

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そのほかにも、各銀行によって様々な優遇金利や、得点を提供しています。
一つ一つをよく検討し、最も自分にあった金融機関を選びましょう。

ローンシュミレーション→●ここをクリック
<<融資額>>
金融機関では、融資額をどうやって計算しているでしょうか。

金融機関では返済比率という基準があります。

  • あなたの年収(税み)に対し、どのくらいの返済まで認めるかということです。
  • たとえば500万円の年収がある方が、A銀行では「返済比率40%」となっていた場合、1年間に500万円×40%=200万円の返済ができるローンまで、OKですという意味です。
  • 返済比率は、年収によって、20%〜40%くらいの間で決まっています。(金融機関ごとに多少異なります。)
  • 年収の多い方は返済比率が高いので、多く借りられます。
  • 年収が同じでも、10年ローンと20年ローンでは貸してくれる金額はちがってきます。長いローンのほうが、多く貸してくれます。年収500万円・返済比率30%・金利3%で計算すると、10年ローンの場合約1250万円借入れOK。20年ローンの場合、約2250万円借入れOKという計算です。
  • ただし、現在、に借入れがある方は、その返済も含めて返済比率以内になるように計算されます。
  • そして、建物の契約価格と、金融機関の評価額のどちらか「安いほう」の80%を融資します。(最近は85%・90%・100%。100%+諸経費まで融資してくれる金融機関もでてきました。)
  • 金融機関に相談する前に、宅建業者、住宅メーカーに聞いてください。まともな営業マンなら結構正確に計算してくれます。
<<どこがいいの?>>

この質問が困ります。お客様の判断しかないのですが、金融機関を比較するポイントを申し上げます。

金利

  • 金利は、各金融機関で違います。
  • 金融機関によって、結構があります。
  • 金融機関によって様々な優遇金利が用意されていて、金利がmax1%ほど安くなる制度のところもあります。
  • その他、各銀行で、優遇金利の制度を用意しています。
  • 金利の種類も、3年固定、5年固定、10年固定、完全固定、変動金利、上限金利型など、多数あります。フラット35という全期間(max35年)固定金利もあります。
  • 変動金利は、今後金利が上昇した場合は不利ですが、金利が下がった場合は有利です。
  • 固定金利は金利が将来上昇しても心配がありませんが、高い金利になっています。
  • あなたの、経済動向予測によって選ぶしかありません。
  • 3年固定というのは、3年間の金利が固定で、期間満了時点でその時の金利に変わる方式のことです。
  • なお、変動金利や3年固定などを選び、3年後に他の種類に乗り換えることができるかどうかも、金融機関によってちがいますので、十分説明を受けましょう。
  • 目の前の安い金利で乗り換えていく方法は、元金が多い時期に安い金利になりますから、それだけ有利では有ります。
  • 土地と、建物は同じ金融機関で融資を受けるしかありません。(抵当権の問題で、どうしてもそうなってしまいます。)
  • ただし、住宅金融公庫の場合、土地融資の金融機関を経由して申込みすれば問題はありません。
  • 金融機関によっては、土地は住宅ローンで、建物は公庫でというところもあります。
  • ここで注意しなければならないのは、公庫融資では資金が不足する(返済比率は問題ないのに・・・)といった場合、不足分を融資してくれるかどうかです。
  • 足りない部分は、銀行の住宅ローンでOK、というところもありますし、公庫だけというところもあります。

諸経費

  • 料・・・連帯保証人をつけないのが、一般的です。その代わりに支払う、金融機関指定の保証会社への費用です。(25年ローンで、13万円から25万円くらい?・・・最近は、保証料銀行負担という、ありがたい制度の金融機関も出てきました。またパンフレットには乗せないが、信用状況の良い人だけに、その待遇をする金融機関もあります。)
  • 保険料・・・お客様の負担になることが多いと思います。借り入れ期間分を初めに一括して支払うが一般的ですし、そうしておけばたとえ融資期間ぎりぎりの火災でも、新築の金額で火災保険が降ります。年払を了解する銀行もあります。
  • 団体信用保険料・・・生保険料のことです。これもお客様負担の場合と、金融機関負担の銀行があります。(最近は、金融機関が負担する場合がほとんどです。(住宅金融公庫以外)・・・25年ローンなどでは結構大きな金額です。
  • 融資手数料・・・5万円前後でしょうか。文字通り手数料(査料などと表現する場合もあります)。
  • 収入印紙代・・・2〜3万円、融資の契約書などに貼付する印紙代です。
  • 抵当権設定費用・・・抵当権設定のための、登録免許税と司法書士手数料です。借入れ金額や、建物の用途により金額が違いますが、10万円〜30万円くらいです。

中間金資制度があるかどうかも重要です。
注文住宅建築の場合、総額の50%以上(多くは70%くらい)を建築途中に、住宅メーカーに支払わなくてはなりません。金融機関によっては、総額の70%を上棟時に融資してくれる制度があるところもあります。

その他、ローン支払い途中で100万円くらい貯金ができたので返済にまわしたい場合の制度と手数料、失業などの事態に陥った場合の保険制度、など金融機関によって、条件が異なりますので比較検討してください。

公庫

公庫融資については、基準金利で借りられる金額があり、それ以外の割増融資などは金利が高くなっています。また、11年目から金利が上昇します。諸経費は金融機関などのほうが安い場合も多いので、必ず比較検討しなければなりません。固定金利で、安心感はあります。また、図面審査・現場審査などの制度もあります。土地についても、融資してくれる場合があります。→●リンク集(住宅金融公庫)

銀行では、他の銀行でられた人に融資することを嫌います。

あるお客様が、各銀行で融資相談し条件を調査していたところ、他の銀行で断られたと思われ、融資に苦労した方がいます。信用調査を銀行が行うと、調査したこと自体がコンピューターに登録されます。それを見たほかの銀行が、「この人は、ずいぶんいろいろな銀行で申し込みをしているなあ、うちでは問題ないけど、なにか隠された問題があるかもしれない。」と勘違いしてしまったのです。条件の確認は注意して行ってください。

また、世の中には、同姓同名・生年月日も同じという人がいないとは限りません。
もし、その人がブラックリストに載っていたら・・・。これも私は実例を知っています。他人であることを証明することは、不可能ではないものの、時間と手間がかかります。融資の相談は早めにしておかなければなりません。

<<信用調査について>>
銀行は、融資申込者の信用状態を調査します。
一体どういう範囲について調査されるのか、不安な方もいらっしゃるでしょうから、概略を説明します。

また、自分でも調べることが出来ますので、あわせてご説明します。

信用状況は「各銀行」が保有しているわけではありません。
「銀行系」「クレジット・信販系」「サラ金系」などの信用情報機関があり、相に情報を交換しています。
利用の履歴・事故、延滞情報などを相互に補完していますので、隠し事は出来ないようです。
※公務員の方の「共済の融資」や「国民金融公庫の融資」などは把握しきれていないようですが・・・。

この信用情報機関は各々の種類ごとに複数あり、銀行によって契約している情報機関が異なります。
ご自身で調べることも出来ますので、各hpにてご確認ください。
(・・・特に、一度何処かの銀行で断られたが、身に覚えのない方は)

全国銀行個人信用情報センター http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/index.html
株式会社シーシービー http://www.ccbinc.co.jp/
株式会社シーアイシー http://www.cic.co.jp
全国信用情報センター連合会 http://www.fcbj.jp
 

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