抵当権や差押

抵当権や差押がついている不動産を買う場合
買おうとしている不動産に、抵当権や差押などがついていると非常に不安なものです。

業者は、「大丈夫ですよ。」といっているがホントに大丈夫なのでしょうか。
どうすれば安心して購入できるか、それを説明します。

抵当権がついている不動産の売買は、現在半数以上です。
「抵当権のついている不動産は不安だから買わない。」といった態度では、良い物件は購入できないといっていいでしょう。

<<買ったあとも、抵当や差押がついている契約は、絶対ダメ>>
ここで説明しようとしているのは、代金を支払うまでの間、抵当権がついていて、
代金決済の際 抹消される契約をする場合 のことです。

代金決済以降も抵当権や差押などがつくような契約を締結すると、将来タダで、他の人に土地や建物を持っていかれても文句は言えないということですから、そのような契約は、絶対に避けなければなりません。

  • 契約書に必ず入れなければならない条文は次のとおりです。

売主は売買物件について地上権、賃借権、抵当権、その他形式の如何を問わず所有権移転の完全行使を阻害する第三者の権利があるときは所有権移転登記申請までにこれらの権利を抹消して、境界杭を敷設し完全なる所有権を買主に移転しなければならない。

  • 代金の支払いと、所有権移転申請は同時に行われますから、手付金を払う際の契約に、上記の条文があれば、契約時点では、まず大丈夫です。
<<抵当権って何?>>
抵当権というのは、「借金が返せなかった場合、この不動産を競売にかけ、その代金で支払います。」、「その場合競売は、貸主の自由にしていいです。」といった意味です。担保の一種です。登記簿の乙区に記載されます。

  • 抵当権には、抵当権と根抵当権があります。抵当権は借金の金額が登記に明示されています。根抵当権は借金の金額ではなく、極度額というものが登記されています。
  • 根抵当権は、小切手の割引や、銀行融資を継続的に行う(貸したり返したりが、継続して行われる。)場合に、その都度抵当権をつけるのが面倒なので、極度額というものを設定し、極度額以内の借金はいつでも担保するという形になっています。買主からすれば、どちらでも、抹消されなければならないものですから、その種類について気にする必要はありません。

「借金が返済しているが、抵当権の抹消登記だけはしていない。」という場合もあります。
法的には債務が完済されている場合抵当権登記されていても効力(競売など)は発生しませんが、売買の際は必ず抹消してもらいましょう。

<<差押って何?>>
  • 差押とは、お金を貸した人が、「借金を返してくれないから、この不動産を競売にかけて、その代金をもらいます。」ということを登記している・・・と思ってください。
  • 抵当権は乙区ですが、差押は甲区に登記されます。
  • 抵当権では、「借金を返さない場合は・・・」となっていますが、差押は「借金を返してくれないから・・・」となっていることが違います。
  • これも必ず抹消してもらわなければなりません。
  • 抵当権抹消は抵当権者(銀行など)の抵当権抹消登記の委任状を司法書士が預かり登記申請することで抹消されますが、差押えは申請者が「裁判所」に差押えを取り下げを申請するという手続きが必要ですので、司法書士によく確認しましょう。(具体的には以下に書いてあります)
<<どうやって抹消されるの?(抵当権)>>
通常、抵当権は、金融機関が設定していることが多いのですが、その場合、代金決済の場所に「抵当権抹消書類」を持参します。「今日、約束通り売主が、代金の中から○○万円払ってくれれば、この抹消書類を渡します。」といっているのです。

  • そのお金を払うと、抹消書類を司法書士(登記を委任する専門家)が確認し、抵当権者である金融機関から、抵当権抹消登記の委任状をもらいます。
  • 司法書士は、所有権移転登記と同時に、この「抵当権抹消登記」を申請します。
  • 登記は申請した時点で有効(ただし書類に不備が無ければ・・・)ですから、所有権移転と、抵当権抹消が同時に登記され、買主はその抵当権がついていない不動産を取得できることになります。

住宅ローンを使って、代金を支払う場合は、住宅ローンを出す金融機関が抵当権抹消には十分注意を払います。あなたがイイと言っても、抵当権が抹消されない不動産に、住宅ローンは融資してくれません。抹消は、銀行と司法書士に任せておいて大丈夫です。

<<どうやって抹消されるの?(差押)>>
差押や、競売決定の登記は、裁判所で取り下げの申請をしなければ、抹消できません。

  • 抵当権と同じように、取り下げの書類を持参してもらい、司法書士に確認してもらった上で、司法書士が債権者(抵当権者・・・お金を貸した金融機関)に同行して差押の取下げ申請を行ってもらい、それを確認します。

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